第15章 房价，轻度下跌？(1)

准他们买的结果就是房价上不去。因此我们提出一个新的理论，就是房价下跌看户籍人口，房价上涨看非户籍人口。现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌，所以现在最多就是阴跌。

    李银：胶着状态。

    我们会重蹈香港的覆辙吗

    我们经过研究发现一个非常奇特的现象，就是中小型地产商在有秩序地退出。我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙，最后就剩四大天王。

    郎咸平：那为什么周边地区开始下跌呢？我们经过研究发现一个非常奇特的现象，就是中小型地产商在有秩序地退出。我们就以大龙地产为例，它是个上市公司，它就把手里最好的项目——王府井西部会馆以8.2亿元的价格卖给其他开发商了，而不是贱价抛售。除此之外，还有很多上市公司把自己的房地产业务卖掉了，包括上海大江、金发科技、建发股份等等，都在有序地退出房地产行业。退出之后干嘛去了？很多企业，包括鼎立股份、大连控股、华茂股份等二十多家地产公司都去做矿业了。有序退出都卖给谁了呢？卖给大地产商，比如说万科。万科在2010年上半年就收购了10个项目，其中最大的一宗交易是广州万科以31亿元收购了广州市番禺向信地产有限公司100%股权，获得了新光城市花园项目。那我再请问你，中小地产商把项目卖给大地产商后有秩序退出，那大地产商拿到项目之后有没有可能降价？它扛得住，它又不是没钱。所以到最后有秩序退出的结果，是大地产商的地盘越来越大，因此它扛的能力越来越大，要它降价不是不可能，但是相对而言很难。

    王牧笛：就等于说是房地产行业的重新洗牌，小的退出，大的吞并。大的是手中有粮，心中不慌，它不在乎。教授虽然没有聊房价，但是他给我们的导向让我们这些没房的很失望，因为我们看到房价最多是轻度下跌。

    郎咸平：不，我没有做任何的预测。现在有媒体谣传说，郎教授说应该买房或者不应该买房。我现在告诉各位，我从来没有预测过房价，我没这个水平。我也从来没有告诉过朋友，什么时候该买什么时候不该买，我没这个意思。

    王牧笛：巴曙松前两天警告说，搞经济的不要轻易谈房地产，老说老错，尤其预测房价。这个东西太难预测了。

    郎咸平：你知道为什么吗？我给大家做一个理论分析。我们做学者的水平有限，搞的基本都是逻辑分析。但我们地产有逻辑吗？所以说任何详细预测都是傻的，不会准的。

    李银：中国的价格是不可能预测得到的。

    王牧笛：所以说所有预测房价的经济学家是既可笑又可悲的。我们不说房价，说说房地产开发商。最近房地产开发商的表态挺有意思的，比如说潘石屹，最近就惹了一个大麻烦。乔布斯不是去世了嘛，潘石屹在微博上说乔布斯逝世了，对他最好的纪念，苹果应该大批量生产1000块钱人民币一部的iPhone或者iPad，造福中国的民众。很快网友就跟了帖子，瞬间引爆网络。说假如潘总您逝世的话，是不是也应该推出1平方米1000元的商品房？这样的话，亿万人民也会怀念你。潘石屹吓坏了，删帖了。潘石屹删帖之后，一个新的叫“潘”的单位横空出世。这个单位只用于房地产领域，“1潘”等于每平米1000块，这是潘石屹的表态。还有任志强，最近退休了，我们叫退职了，退职之后也敢说话了。最近他就屡次表态说，政府如此严厉地调控，开发商很快就只剩下裤衩了。

    李银：我个人觉得这个可能性不大，谁更怕开发商倒闭呢？银行，因为房地产欠银行的钱，数额还都特别大，房地产一垮的话，银行的坏账又多了。

    郎咸平：所以更可能的现象是大吃小、强吃弱，这是一定的。我们刚刚讲很多地产公司开始有秩序地退出。它把项目都卖给大地产公司，这样不但自己不会破产，不必降价求售，还能确保银行的债权。所以说2011年上半年地产的收购兼并是56起，是去年的一倍。这个也避开了你刚刚所提出的银行信贷危机的问题。

    王牧笛：现在的情况是，一些小的地产商在火上烤，不行了它就走。大地产商的日子其实也不好过，比如说绿城，绿城也出了一些问题，绿城的董事长宋卫平最近就明确地跟媒体表态说，绿城分三步走，如果前两步都不奏效的话，我就直接将价格降到最低，清仓大甩卖，房子卖完之后，我绿城再也不做房地产了。

    郎咸平：从2011年9月份开始，万科又投资百亿去买地了。

    王牧笛：现在的地很便宜，差不多抄底了。

    郎咸平：最主要是因为万科2009年犯了一个错误，它没买足够的地。现在是反其道而行之，开始买。还有招商地产，去年只买了13亿的地，今年买了108亿。

    李银：今年的土地供应也增加了，大概是要推出21.8万公顷的建设用地。而且万科，它储备的需求已经到了。

    郎咸平：你看现在买地的基本都是大地产商。我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙，最后就剩四大天王。

    李银：垄断。

    郎咸平：我们现在很担心这几个大的地产商，包括万科、招商地产等等，将来有没有可能控制我们的地产市场？如果被它们控制的话，会更容易进行行业内的勾结，更难降价。所以我更担心我们老百姓会成为更可悲的房奴。