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第18章 房地产松绑疑云(1)

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看起来还是让人不太乐观,我们似乎并没有看到大面积的回暖。但是你说这个南京碧桂园,它有没有人排队?那确实有人排队,照片都有了嘛,是不是?

    王牧笛:包括深圳,深圳也一千多人排队。

    郎咸平:贵阳也推出一个楼盘,大概3800元一平方米,也是千人排队。

    李银:我觉得从个人角度来讲,如果我有能力购房的话,我会考虑,第一,降息了,这对我来说确实是一个吸引,因为买一个房子,按等额本息还款的话,我如果贷款100万,可以少还大概3.6万元的利息,这是一个利好。第二,现在二套房的风险权重已经变成50%了,以前是60%,等于是银行对二套房的信贷可能有点宽松的倾向了,所以买的人也会多一点。

    郎咸平:而且坦白地讲,现在我们老百姓没有什么投资渠道,股市要死不活的,每天都在跌。楼市好不容易有点迹象了,去看一看可以吧,考虑考虑总可以吧?

    李银:对,我去观望一下,我去考查一下。

    王牧笛:所以教授,我们还不能做“阴谋论”的猜想,认为都是开发商派的人在排队,也有一些执著的老百姓。

    郎咸平:不一定都是,也有刚性需求。

    王牧笛:所以降息这件事情,谁最乐观呢?潘石屹他们。你看一降息,潘石屹马上在微博上写了一句话:终于降息了,大家奔走相告快转发吧!而之前严苛调控房地产的时候,潘石屹憋得,都去关注那个PM2.5了,成了中国的空气大使,大家都从他的微博上了解北京的空气情况。现在终于降息了,他高兴了。

    李银:可还是有清醒的人,像万科的总裁郁亮,他就说了,“红五月”怎么来的?是以价换量得来的,就是价格便宜了一点,然后量就上升了一点。他还说了一个数字,特别引人关注,他说从北京、上海、深圳、广州现有库存的商品房来看,总共大概有1.14亿平方米,足够这些城市卖11个月的,意思是什么呢?是说还有那么多积压库存卖不出去呢,或者还不肯卖呢!

    地方政府缘何频打“擦边球”

    现在政府面临的问题是,它调控地产引发的经济真空,比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢,后果也会很严重。怎么办呢?它就权衡,在一个空间里头跳这种很别扭的舞步,我进一步,你退半步,然后我看不到你的时候,你可以再进一步,然后我再退半步。

    王牧笛:万科很敏感,也很敏锐。这次郁亮又抛出一个新的理论,叫做“洗澡论”。他说这个澡还没洗完呢,这个房地产调控还没有一次到底呢,洗了一半就要出来,这是不行的,必须要把这个澡洗完。同样一个回暖信息,媒体人的另一个观测是说,各个地方政府都本着自己的利益出发,想偷偷摸摸地“上有政策,下有对策”,比如咱们之前聊过的佛山、芜湖,包括上海,都是因为自己的政策松动,被中央毫不留情地叫停了。但最近好像有一些新的变化,好多市有一些新政被默许了。

    郎咸平:比如说中山、合肥、扬州等地。其实也不能这样说。我们做了研究之后发现,有个东西你不要碰,也就是这个“限购令”本身你不要碰。

    王牧笛:这是政策的底线。

    郎咸平:对,比如说佛山,它是对“限购令”的买二套房政策有松动,那这个中央就有意见了。芜湖呢?是把契税100%补助给你,同时对于买90方平米以上的房子也给各种补贴,这个就让中央觉得,你是不是触动到限购的问题了。上海也是一样,比如说对于非本地居民,你有三年的居住证就可以买房了,这也是触动到了“限购令”。可中山不是,中山是“限价令”,跟“限购令”没有关系的,所以它可以。合肥也是不一样的,比如说国有建筑用地,你已经有了,可以不要“招拍挂”,对于工业用地,你可以转成商服类,但是你要补贴地价对不对?那如果你投资金额在5亿元以上的话呢,这个地价可以打对折,所以这个跟“限购令”的关系也是不大的。至于扬州呢?是买新房给你4%—6%的奖励等。

    王牧笛:就是“扬州新政”嘛。

    李银:现在政府面临的问题是,它调控地产引发的经济真空,比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢,后果也会很严重。怎么办呢?它就权衡,在一个空间里头跳这种很别扭的舞步,我进一步,你退半步,然后我看不到你的时候,你进一步,我再退半步。

    王牧笛:现在网络上有一个对比的图表特别火爆,有网友对比了2005—2009年的中国房地产周期,和2009—2013年的中国房地产周期,说2005年房价上涨,于是2006、2007年房地产调控,到2008年全球金融海啸,以及中国经济的4万亿救市,到了2009年,房价就飙涨了。那这个新的周期呢?2009年房价飙涨,然后2010、2011年又是楼市调控,2012年欧债危机,中国经济再次减速,又启动了新一轮的刺激方案,那未来的2013年,是不是又到一个涨或者松绑的图景呢?

    郎咸平:我也听说过这个,很多人这么说。不过最近央行公布了一个调研结果,我觉得很有意思,说全国89%的老百姓家庭都有房,城市里面大概85%都有房,其中19%有两套以上的房产。因此如果按这个情况来看的话,整个刚性需求似乎有减弱的趋向。

    王牧笛:所以在教授的观察当中,这几个所谓的房地产回暖信号,其实都是伪回暖。

    郎咸平:我不敢讲是伪回暖,但就像郁亮讲的,很多地方房地产回暖是因为价格下降造成的。

    李银:我觉得主要政府的目的是为了刺激增长,刺激经济,刺激投资。我记得5月份的时候,《经济学人》有一篇文章用了14页的篇幅来介绍中国的经济现状,它说其实中国现在投资的带动,已经远超于出口的增长。投资占中国GDP的48%,已经是第一驾马车了。消费就不要提了,根本没有什么起色。在这样的情况下,既然通缩让政府感觉很紧张,那它必然就会刺激增长。而地产会带动土地交易,土地交易一旦起来了,政府的财政收入马上就增加了。土地出让金到现在还是很多地方政府的主要财政收入来源。
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